Kommt vor 2029 eine Sanierungswelle?
Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts ab 2029 verschwinden für selbstgenutztes Wohneigentum auch viele bisherige Steuerabzüge. Das könnte Renovationen, Unterhaltsarbeiten und energetische Sanierungen vorziehen.
Autor: Nikita von Niederhäuser , Immobilienexperte UrbanHome Aktualisiert am: · Lesezeit: ca. 9 Minuten
Was bedeutet Sanierungswelle vor 2029?
Mit Sanierungswelle ist gemeint, dass viele Eigentümerinnen und Eigentümer Renovationen, Unterhalt oder energetische Massnahmen noch vor dem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung umsetzen.
Besonders relevant sind selbstgenutzte Häuser und Eigentumswohnungen, bei denen bisher bestimmte Unterhaltskosten steuerlich berücksichtigt werden konnten.
Der Begriff bedeutet nicht, dass jedes Eigenheim bis 2029 renoviert wird. Wahrscheinlicher sind gezielte Vorzieheffekte: Wer ohnehin Fenster ersetzen, die Heizung erneuern, das Dach sanieren oder grössere Unterhaltsarbeiten planen wollte, könnte den Zeitpunkt neu bewerten.
- Dach und Fassade
- Fenster
- Heizungsersatz
- Wärmedämmung
- Photovoltaik
- Leitungen
- Küche und Bad
Was ändert sich ab 2029?
Ab dem 1. Januar 2029 fällt der Eigenmietwert für selbstgenutztes Wohneigentum weg.
Gleichzeitig entfällt bei selbstgenutztem Wohneigentum der Abzug für Liegenschaftsunterhaltskosten.
Bei der direkten Bundessteuer fallen ausserdem die bisherigen Abzüge für Investitionen ins Energiesparen und den Umweltschutz weg.
Die Kantone können Abzüge für Energiesparen und Umweltschutz weiterhin befristet vorsehen. Deshalb können sich die Regeln ab 2029 kantonal unterscheiden.
Vor 2029 können gewisse Unterhalts- oder Energiemassnahmen steuerlich anders wirken als nach dem Systemwechsel.
Die tatsächliche Wirkung hängt vom Kanton, der Art der Arbeiten und der persönlichen Steuersituation ab.
Ein möglicher Steuerabzug allein sollte kein Grund sein, eine technisch unnötige oder schlecht geplante Sanierung vorzuziehen.
Warum Sanierungen vorgezogen werden könnten
Für geplante Arbeiten kann sich der Zeitpunkt durch den Systemwechsel verändern.
Steuerwirkung ist dabei nur einer von mehreren Faktoren.
Steuerliche Abzüge
Werterhaltender Unterhalt kann bis zum Systemwechsel steuerlich anders behandelt werden. Das kann den Zeitpunkt bereits geplanter Arbeiten beeinflussen.
Energetische Projekte
Heizung, Dämmung, Fenster oder Photovoltaik werden häufig langfristig geplant. Steuer- und Förderregeln können den Zeitpunkt beeinflussen.
Kaufentscheidungen
Käufer von älteren Immobilien müssen Sanierungsbedarf künftig möglicherweise konservativer rechnen, wenn bisherige Abzüge entfallen.
Warum eine breite Sanierungswelle trotzdem nicht sicher ist
Handwerker und Fachplaner sind nicht unbegrenzt verfügbar.
Grössere Projekte benötigen möglicherweise Baubewilligungen, Energieberatung, Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft oder längere Lieferzeiten.
Steigt die Nachfrage gleichzeitig stark, können Preise und Wartezeiten zunehmen.
Deshalb ist eher mit selektiven Vorzieheffekten als automatisch mit einer gleichmässigen nationalen Renovationswelle zu rechnen.
Vor 2029 oder nach 2029 sanieren?
| Aspekt | Sanierung vor 2029 | Sanierung ab 2029 |
|---|---|---|
| Steuerliche Abzüge | Unterhalts- und gewisse Energiemassnahmen können je nach Situation noch steuerlich relevant sein. | Bei selbstgenutztem Wohneigentum fällt der allgemeine Unterhaltskostenabzug weg. |
| Planung | Zeitdruck möglich, da Offerten, Bewilligungen und Ausführung vor 2029 koordiniert werden müssen. | Mehr zeitlicher Spielraum bei der technischen Planung, aber andere steuerliche Ausgangslage. |
| Kosten | Eine hohe Nachfrage kann Preise und Wartezeiten erhöhen. | Weniger Steuerdruck, Baukosten und Energiepreise bleiben jedoch unsicher. |
| Finanzierung | Hypothek, Liquidität und Steuerwirkung gemeinsam prüfen. | Finanzierung und technischer Nutzen stehen stärker im Vordergrund. |
| Energetische Sanierung | Aktuelle Förderbeiträge und Steuerregeln frühzeitig prüfen. | Kantone können gewisse Energieabzüge befristet weiterführen; die Regeln können unterschiedlich sein. |
| Kauf eines Altbaus | Sanierungsbedarf kann bis zum Systemwechsel steuerlich anders wirken. | Kaufpreis und Renovationsbudget sollten ohne bisherigen allgemeinen Unterhaltsabzug konservativ gerechnet werden. |
Schritten eine Sanierung vor 2029 prüfen
Sanierungsbedarf realistisch erfassen: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen, Küche, Bad und Energieeffizienz.
Unterscheiden, welche Arbeiten werterhaltend, wertvermehrend oder energetisch sind.
Aktuelle Steuerabzüge und kantonale Regeln mit einer Fachperson prüfen.
Förderprogramme für Energie, Heizung, Dämmung oder Solar frühzeitig abklären.
Offerten einholen und Verfügbarkeit von Handwerkern, Planern und Energieberatern prüfen.
Bewilligungen, Stockwerkeigentümergemeinschaft und Nachbarn rechtzeitig einbeziehen.
Finanzierung, Hypothek, Liquidität und steuerliche Effekte gemeinsam berechnen.
Nicht nur aus Steuergründen sanieren, sondern technische Notwendigkeit und langfristigen Nutzen priorisieren.
Soll ich noch vor 2029 sanieren?
Die folgenden Fragen helfen Eigentümerinnen, Käufern und Beratenden, den richtigen Zeitpunkt einzuordnen.
Prüffragen zur Sanierung vor 2029
1. Welche Unterhaltsarbeiten sind in den nächsten
fünf Jahren ohnehin nötig?
2. Sind die Arbeiten werterhaltend,
wertvermehrend oder energetisch?
3. Welche Abzüge gelten aktuell in meinem Kanton?
4. Welche Abzüge fallen ab 2029
bei selbstgenutztem Wohneigentum weg?
5. Gibt es Förderbeiträge für Heizung,
Dämmung, Fenster, Solar oder Energieberatung?
6. Können Planung, Bewilligung und Ausführung
realistisch vor Ende 2028 abgeschlossen werden?
7. Sind genügend Eigenmittel
oder Finanzierungsmöglichkeiten vorhanden?
8. Führt die Sanierung zu tieferen Energiekosten
oder höherem Wohnkomfort?
9. Könnten steigende Nachfrage
und Handwerkerknappheit die Kosten erhöhen?
10. Ist die Sanierung auch ohne Steuervorteil
langfristig sinnvoll?
Konkrete Beispiele aus der Praxis
Alte Heizung und mittelmässige Dämmung
Eine Familie besitzt ein Einfamilienhaus mit alter Ölheizung und mittelmässiger Dämmung.
Die Heizung muss in den nächsten Jahren ohnehin ersetzt werden.
Vor 2029 prüft die Familie, ob Wärmepumpe, Dämmung und Fensterersatz kombiniert werden können, damit technische Notwendigkeit, Förderbeiträge und Steuerwirkung zusammenpassen.
Bad, Küche und Bodenbeläge
Ein Paar plant eine grössere Renovation von Bad, Küche und Bodenbelägen.
Ein Teil der Arbeiten ist werterhaltend, ein anderer Teil erhöht Komfort und Wert.
Vor dem Entscheid lässt das Paar prüfen, welche Kosten heute steuerlich relevant sind und welche Arbeiten technisch besser erst später umgesetzt werden.
Sanierung vor 2029 richtig planen
Sanierungsbedarf technisch geprüft
Dach und Fassade beurteilt
Fenster geprüft
Heizung geprüft
Werterhalt und Wertvermehrung getrennt
Kantonale Steuerregeln abgeklärt
Aktuelle Abzüge geprüft
Regeln ab 2029 berücksichtigt
Förderbeiträge geprüft
Wärmepumpe geprüft
Dämmung und Fenster geprüft
Photovoltaik geprüft
Offerten eingeholt
Zeitplan erstellt
Handwerkerverfügbarkeit geprüft
Bewilligungen geklärt
Finanzierung geplant
Liquidität geprüft
Hypothek berücksichtigt
Steuerberatung eingeholt
STWEG-Beschlüsse geklärt
Erneuerungsfonds geprüft
Kostenverteilung geklärt
Gemeinschaftliche Bauteile berücksichtigt
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Quellen zur Wohneigentumsbesteuerung
Die Angaben zum Inkrafttreten und zu den steuerlichen Änderungen basieren auf den Informationen des Bundesrats, des Eidgenössischen Finanzdepartements und der Eidgenössischen Steuerverwaltung.
Häufige Fragen zur möglichen Sanierungswelle vor 2029
Die wichtigsten Antworten kompakt erklärt.
Weil mit der Abschaffung des Eigenmietwerts bei selbstgenutztem Wohneigentum auch der bisherige allgemeine Unterhaltskostenabzug entfällt. Wer ohnehin Unterhalt, Renovationen oder energetische Massnahmen plant, könnte deshalb den Zeitpunkt neu prüfen.
Sicher ist das nicht. Es kann Vorzieheffekte geben, aber eine breite Sanierungswelle hängt von Handwerkerkapazitäten, Finanzierungskosten, Fördergeldern, Bewilligungen, Materialpreisen und kantonalen Steuerregeln ab.
Typisch sind Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Bad, Küche, Leitungen, Wärmedämmung, Photovoltaik, Wärmepumpe oder grössere werterhaltende Unterhaltsarbeiten.
Nein. Steuerlich wird zwischen werterhaltenden Unterhaltskosten, wertvermehrenden Investitionen und energetischen Massnahmen unterschieden. Die genaue Behandlung hängt von Bund, Kanton und konkreter Massnahme ab.
Käufer sollten den Sanierungszustand besonders genau prüfen. Ein Objekt mit grossem Unterhaltsbedarf kann vor 2029 steuerlich anders zu beurteilen sein als nach dem Systemwechsel.
Nein. Steuerliche Überlegungen sind wichtig, aber Sanierungen sollten technisch, finanziell und langfristig sinnvoll sein. Grössere Projekte sollten mit Steuerberatung, Energieberatung und Finanzplanung abgestimmt werden.
Energetische Sanierungen wie Dämmung, Fensterersatz, Wärmepumpe oder Solar können besonders relevant sein, weil sie häufig hohe Investitionen verursachen und zusätzlich Förderprogramme eine Rolle spielen können.
Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleibt der Unterhaltskostenabzug grundsätzlich erhalten, weil weiterhin Miet- oder Pachterträge besteuert werden. Der Vorzieheffekt unterscheidet sich deshalb von selbstgenutztem Wohneigentum.
Das ist möglich, wenn viele Eigentümer gleichzeitig Offerten einholen oder Projekte starten. Besonders bei Energieberatung, Heizungsersatz, Dämmung, Fenstern und Planung können Wartezeiten entstehen.
Bei Stockwerkeigentum betreffen viele Sanierungen gemeinschaftliche Bauteile wie Dach, Fassade, Fenster oder Heizung. Beschlüsse, Kostenverteilschlüssel, Erneuerungsfonds und Zeitplanung müssen deshalb früh in der Gemeinschaft geklärt werden.
Das hängt vom Projekt ab. Bei energetischen Sanierungen können Förderbeiträge, Energieeinsparungen, Steuerwirkung und Investitionskosten zusammen wichtiger sein als ein einzelner Abzug. Deshalb lohnt sich eine Gesamtrechnung.
Käufer sollten Renovationsbedarf, Steuerwirkung, Budget und Zeitplan genau prüfen. Sanierungsbedürftige Objekte können Chancen bieten, aber ab 2029 sollte konservativer gerechnet werden, wenn bisherige Abzugsmöglichkeiten entfallen.
Vorzieheffekte sind möglich – überstürztes Sanieren ist nicht sinnvoll
Vor 2029 kann es in der Schweiz zu spürbaren Vorzieheffekten bei Sanierungen kommen.
Der Grund ist der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung: Der Eigenmietwert fällt weg, gleichzeitig entfällt bei selbstgenutztem Wohneigentum der bisherige allgemeine Unterhaltskostenabzug.
Eine automatische nationale Sanierungswelle lässt sich daraus nicht ableiten.
Entscheidend bleiben technische Notwendigkeit, Steuerwirkung, Finanzierung, kantonale Regeln, Förderbeiträge und die Verfügbarkeit von Fachkräften.
Eigentümer und Käufer sollten deshalb nicht allein wegen möglicher Steuerwirkungen handeln, sondern Projekte frühzeitig planen, Offerten vergleichen und die individuelle Steuerwirkung prüfen.
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