Wie viel Haus kann ich mir in der Schweiz leisten? Einkommen, Eigenkapital und Tragbarkeit berechnen
Wie teuer darf ein Haus oder eine Wohnung sein, damit die Finanzierung von einer Schweizer Bank akzeptiert wird? Entscheidend sind nicht nur die vorhandenen Eigenmittel, sondern auch der Belehnungswert, das Bruttoeinkommen, die kalkulatorischen Wohnkosten und die langfristige Tragbarkeit.
Autor: Nikita von Niederhäuser , Immobilienexperte UrbanHome Aktualisiert am: · Lesezeit: ca. 14 Minuten
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Der maximale Kaufpreis wird nicht durch eine einzige Zahl bestimmt. In der Praxis müssen drei Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sein. Die tiefste dieser drei Grenzen bestimmt letztlich, welches Haus oder welche Wohnung realistisch finanzierbar ist.
| Grenze | Was wird geprüft? | Typischer Richtwert |
|---|---|---|
| Eigenmittel | Wie viel des Kaufpreises können Sie selbst finanzieren? | Häufig mindestens 20 Prozent |
| Belehnung | Wie hoch darf die Hypothek im Verhältnis zum Belehnungswert sein? | Häufig höchstens rund 80 Prozent |
| Tragbarkeit | Reicht das Einkommen für Zins, Amortisation und laufende Kosten? | Häufig höchstens rund 33 Prozent des Bruttoeinkommens |
Wichtig: Die 20-Prozent- und 33-Prozent-Regeln sind keine Garantie auf eine Finanzierung. Banken dürfen strengere interne Vorgaben anwenden und berücksichtigen zusätzlich Bonität, Alter, Beschäftigung, Objektart, Zustand und weitere Verpflichtungen.
Wie berechnen Banken die Tragbarkeit?
Für die Tragbarkeitsprüfung verwenden Banken normalerweise nicht den aktuellen Hypothekarzins. Stattdessen rechnen sie häufig mit einem langfristigen kalkulatorischen Zinssatz von etwa 4,5 bis 5 Prozent.
Damit wird getestet, ob die Finanzierung auch bei einem späteren Zinsanstieg noch bezahlbar wäre.
Liegt das Ergebnis bei ungefähr 33 Prozent oder tiefer, kann die Finanzierung nach dieser vereinfachten Rechnung tragbar sein. Das endgültige Resultat hängt jedoch von den Regeln des jeweiligen Kreditgebers ab.
Wie viel Einkommen braucht man für verschiedene Kaufpreise?
Die folgende Tabelle verwendet eine vereinfachte Standardrechnung mit 20 Prozent Eigenmitteln, 80 Prozent Hypothek, 5 Prozent kalkulatorischem Zins, 1 Prozent Unterhalts- und Nebenkosten sowie einer Amortisation auf zwei Drittel innerhalb von 15 Jahren.
| Kaufpreis | Eigenmittel | Hypothek | Kalkulatorische Jahreskosten | Ungefähres Bruttoeinkommen |
|---|---|---|---|---|
| CHF 600’000 | CHF 120’000 | CHF 480’000 | CHF 35’300 | CHF 107’000 |
| CHF 800’000 | CHF 160’000 | CHF 640’000 | CHF 47’100 | CHF 143’000 |
| CHF 1’000’000 | CHF 200’000 | CHF 800’000 | CHF 58’900 | CHF 179’000 |
| CHF 1’200’000 | CHF 240’000 | CHF 960’000 | CHF 70’700 | CHF 214’000 |
| CHF 1’500’000 | CHF 300’000 | CHF 1’200’000 | CHF 88’300 | CHF 268’000 |
Die Beispiele sind unverbindliche Näherungswerte. Ein höherer Eigenmittelanteil reduziert die Hypothek und damit normalerweise auch das erforderliche Einkommen. Banken können mit anderen Zinssätzen, Nebenkostenpauschalen, Einkommensgrenzen oder Amortisationsannahmen rechnen.
Beispiel: Für ein Eigenheim zum Preis von CHF 1’000’000 benötigen Sie bei einer 80-Prozent-Finanzierung mindestens CHF 200’000 Eigenmittel. Nach der vereinfachten Tragbarkeitsrechnung ist zusätzlich ein Bruttohaushaltseinkommen von ungefähr CHF 179’000 pro Jahr erforderlich.
Welche Eigenmittel können eingesetzt werden?
Konto- und Sparguthaben
Wertschriften, Fonds und andere verwertbare Vermögenswerte
Erbvorbezüge und Schenkungen
Bestimmte Darlehen aus dem familiären Umfeld
Vorhandenes unbelastetes Bauland oder Wohneigentum
Guthaben der Säule 3a
Vorbezug oder Verpfändung von Pensionskassenguthaben
Mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts müssen ausserhalb der 2. Säule stammen.
Nicht das gesamte frei verfügbare Vermögen einsetzen.
Nach dem Kauf sollten Reserven für Reparaturen, Versicherungen, Steuerrechnungen, Umzug und unerwartete Ausgaben verbleiben.
Was bedeutet das Niederstwertprinzip?
Die Bank übernimmt den vereinbarten Kaufpreis nicht automatisch als Belehnungswert. Grundsätzlich ist bei einer Handänderung der tiefere Wert aus Kaufpreis und bankseitig ermitteltem Marktwert massgeblich.
Die Differenz zwischen Kaufpreis und Belehnungswert muss zusätzlich aus Eigenmitteln finanziert werden, die nicht aus der 2. Säule stammen. Ein hoher Kaufpreis über der Bankbewertung kann den tatsächlichen Eigenmittelbedarf deshalb deutlich erhöhen.
Beispiel mit tieferer Bankbewertung
- Kaufpreis: CHF 1’100’000
- Belehnungswert der Bank: CHF 1’000’000
- Maximale Hypothek bei 80 Prozent: CHF 800’000
- Benötigte Eigenmittel: CHF 300’000
Welches Einkommen berücksichtigt die Bank?
Bruttolohn
Ein fester Bruttolohn aus unselbstständiger Erwerbstätigkeit ist in der Regel besonders gut nachvollziehbar.
Einkommen beider Partner
Einkommen beider Partner kann berücksichtigt werden, sofern beide die Finanzierung mittragen.
Boni und Provisionen
Variable Einkommen werden häufig nur teilweise oder anhand mehrjähriger Durchschnittswerte angerechnet.
Mehrere Jahresabschlüsse
Einkommen von Selbstständigen wird meist anhand mehrerer Jahresabschlüsse beurteilt.
Miet- und Nebeneinkünfte
Diese können je nach Nachhaltigkeit und Nachweis berücksichtigt werden.
Kredite und Unterhalt
Leasingraten, Privatkredite, Unterhaltszahlungen und andere dauerhafte Verpflichtungen können die Tragbarkeit verschlechtern.
Banken beurteilen nicht nur die Höhe, sondern auch Stabilität und Nachhaltigkeit des Einkommens. Auch eine geplante Reduktion des Arbeitspensums oder ein absehbarer Einkommensrückgang kann berücksichtigt werden.
Pensionskasse oder Säule 3a für den Hauskauf einsetzen?
Kann den Immobilienkauf erleichtern.
Mindestbetrag beim Vorbezug aus der Pensionskasse: CHF 20’000.
Kann spätere Altersleistungen reduzieren.
Der Vorbezug löst eine separate Steuer aus.
Vorsorgekapital bleibt zunächst in der Pensionskasse.
Die Hypothek bleibt dafür höher.
Höhere Hypothek kann die Tragbarkeit stärker belasten.
Ab Alter 50 gelten zusätzliche Begrenzungen.
Vorsorgegelder dürfen grundsätzlich nur für selbst bewohntes Wohneigentum eingesetzt werden, nicht für eine gewöhnliche Ferien- oder Renditeliegenschaft. Vorbezug und Verpfändung sollten zusammen mit den langfristigen Vorsorgefolgen verglichen werden.
Kaufnebenkosten und finanzielle Reserven nicht vergessen
Die benötigten Eigenmittel decken nicht automatisch alle Kosten des Immobilienkaufs. Je nach Kanton, Gemeinde und Vertrag können weitere Ausgaben entstehen.
Gebühren und Abgaben
Notariatskosten, Grundbuchgebühren, Handänderungssteuer oder vergleichbare kantonale Abgaben sowie Gebühren für Schuldbrief und Finanzierung.
Objektkosten
Immobilienbewertung, fachliche Prüfungen, sofort notwendige Renovationen, energetische Massnahmen und gegebenenfalls Einlagen in den Erneuerungsfonds.
Reserve behalten
Umzug, Versicherungen und erste Anschaffungen sollten zusätzlich eingeplant werden. Diese Kosten werden häufig nicht vollständig über die Hypothek finanziert.
Was passiert mit der Tragbarkeit nach der Pensionierung?
Eine Finanzierung muss nicht nur heute, sondern auch nach der Pensionierung tragbar sein. Da das Einkommen im Ruhestand häufig sinkt, prüfen Banken bei älteren Käufern oder bei einer bevorstehenden Pensionierung zusätzlich die erwarteten Renteneinkünfte.
Besonders wichtig ist, dass genügend Liquidität für Unterhalt und grössere Sanierungen bestehen bleibt.
Wie lässt sich das mögliche Kaufbudget erhöhen?
Mehr Eigenmittel einsetzen
Eine tiefere Hypothek reduziert Zinskosten und kann die Tragbarkeit verbessern. Die finanzielle Reserve darf dabei nicht vollständig aufgebraucht werden.
Kaufpreis reduzieren
Eine günstigere Region, eine kleinere Wohnfläche oder ein Objekt mit weniger Zusatzflächen kann das benötigte Einkommen deutlich senken.
Verpflichtungen abbauen
Leasing, Privatkredite und andere laufende Verpflichtungen können die Tragbarkeitsprüfung belasten.
Mehrere Angebote vergleichen
Banken und andere Hypothekargeber verwenden nicht vollständig identische Bewertungs- und Tragbarkeitsmodelle.
Kaufbudget realistisch bestimmen
Frei verfügbare Eigenmittel berechnen
Säule 3a und Pensionskassenguthaben separat ausweisen
Liquiditätsreserve nach dem Kauf festlegen
Bruttoeinkommen und variable Einkünfte dokumentieren
Leasing, Kredite und Unterhaltsverpflichtungen berücksichtigen
Tragbarkeit nach der Pensionierung berechnen
Tragbarkeit mit 4,5 bis 5 Prozent Zins testen
Unterhalt und Nebenkosten realistisch einplanen
Kaufnebenkosten des betreffenden Kantons prüfen
Bankbewertung und Niederstwertprinzip berücksichtigen
Finanzierungsbestätigung vor einer verbindlichen Zusage einholen
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Quellen und Stand
Stand der Informationen: 30. Juli 2026. Die tatsächlichen Kreditbedingungen hängen von Bank, Objekt, Kanton und persönlicher Situation ab.
- Schweizerische Bankiervereinigung / FINMA: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen
- Schweizerische Bankiervereinigung / FINMA: Richtlinien für die Prüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite
- FINMA-Aufsichtsmitteilung 02/2025 zum Hypothekarkreditgeschäft
- Bundesamt für Sozialversicherungen: Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge
- UBS: Tragbarkeit einer Hypothek
Dieser Ratgeber bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Finanzierungs-, Vorsorge-, Rechts- oder Steuerberatung.
Häufige Fragen zur Tragbarkeit eines Eigenheims
Die wichtigsten Antworten kompakt erklärt.
Für selbst genutztes Wohneigentum werden in der Praxis häufig mindestens 20 Prozent Eigenmittel verlangt. Mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts müssen aus Mitteln ausserhalb der 2. Säule stammen.
Bei 20 Prozent Eigenmitteln und den üblichen kalkulatorischen Annahmen ergibt sich ein benötigtes Bruttohaushaltseinkommen von ungefähr CHF 178’000 bis CHF 180’000 pro Jahr.
Die Bank verwendet einen höheren Sicherheitszins, damit die Finanzierung auch bei künftig steigenden Marktzinsen tragbar bleiben sollte.
Ja. Guthaben der Säule 3a können für selbst bewohntes Wohneigentum vorbezogen oder verpfändet werden. Die konkrete Anrechnung hängt von der Finanzierungsstruktur und vom Kreditgeber ab.
Liegt der Belehnungswert unter dem Kaufpreis, muss die Differenz zusätzlich mit Eigenmitteln ausserhalb der 2. Säule finanziert werden.
Nein. Auch Einkommen, Tragbarkeit, Bonität, Objektwert, Amortisation und langfristige finanzielle Stabilität müssen die Anforderungen der Bank erfüllen.
Wie viel Haus Sie sich leisten können, entscheidet nicht nur der Kaufpreis
Für die Finanzierung eines Eigenheims müssen Eigenmittel, Belehnung und Tragbarkeit gleichzeitig passen. Häufig werden mindestens 20 Prozent Eigenmittel benötigt, während die Hypothek höchstens rund 80 Prozent des Belehnungswerts beträgt.
Zusätzlich prüfen Banken die langfristige Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zinssatz von häufig 4,5 bis 5 Prozent, Amortisation sowie Unterhalts- und Nebenkosten.
Das realistische Kaufbudget sollte deshalb immer genügend Reserven, mögliche Kaufnebenkosten, eine tiefere Bankbewertung und die finanzielle Situation nach der Pensionierung berücksichtigen.
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