Zweitwohnungen nach der Steuerreform: Welche Kantone greifen zu?
Ab 2029 fällt der Eigenmietwert auch auf selbstgenutzten Zweitwohnungen weg. Kantone können dafür eine besondere Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einführen.
Autor: Nikita von Niederhäuser , Immobilienexperte UrbanHome Aktualisiert am: · Lesezeit: ca. 9 Minuten
Was ist mit Zweitwohnungen nach der Steuerreform gemeint?
Als Zweitwohnung gilt in diesem Zusammenhang eine Liegenschaft, die nicht als Hauptwohnsitz dient, sondern überwiegend selbst genutzt wird.
Dazu zählen Ferienwohnungen, Ferienhäuser, Wochenendhäuser oder andere Wohnobjekte, die Eigentümerinnen und Eigentümer für eigene Aufenthalte verwenden.
Bisher wurde auch bei selbstgenutzten Zweitliegenschaften ein Eigenmietwert als Einkommen berücksichtigt.
Mit dem Systemwechsel ab 2029 entfällt diese Besteuerung. Damit stellt sich für Kantone mit vielen Zweitwohnungen die Frage, wie mögliche Steuerausfälle kompensiert werden.
Im Fokus der neuen Objektsteuer stehen überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften. Bei dauerhaft vermieteten Objekten gelten andere steuerliche Überlegungen.
Was gilt ab 2029?
Ab dem 1. Januar 2029 wird der Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum abgeschafft.
Das betrifft nicht nur Erstwohnungen, sondern auch selbstgenutzte Zweitliegenschaften.
Gleichzeitig erhalten die Kantone die Möglichkeit, eine besondere Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften einzuführen.
Die neue Objektsteuer ist eine kantonale Möglichkeit.
Steuerobjekt, Bemessungsgrundlage, Steuersatz, Ausnahmen und Übergangsregeln können sich deshalb je nach Kanton unterscheiden.
Für Eigentümer und Käufer wird es deshalb wichtig, die konkrete kantonale Umsetzung bis zum Inkrafttreten der Reform zu verfolgen.
Welche Kantone greifen zu?
Nicht jeder Kanton wird automatisch eine Objektsteuer einführen.
Besonders relevant ist die Frage in Regionen mit hohem Zweitwohnungsanteil und bedeutenden Ferienwohnungsmärkten.
Besonders im Fokus
Tourismuskantone mit vielen Ferienwohnungen, hohen Zweitwohnungsanteilen und relevanten Steuerausfällen dürften die Objektsteuer besonders genau prüfen.
Politisch offen
Lokale Einnahmen, Immobilienstruktur, politischer Druck und die Belastung der Eigentümer beeinflussen den Entscheid.
Weniger betroffen
Kantone mit wenigen selbstgenutzten Zweitwohnungen oder geringer fiskalischer Bedeutung könnten zurückhaltender sein oder auf eine neue Steuer verzichten.
Besonders relevante Regionen
Besonders naheliegend ist eine vertiefte Prüfung in Kantonen mit starkem Ferienwohnungsmarkt.
Dazu gehören vor allem Graubünden, Wallis und Tessin.
Ebenfalls beobachten sollten Eigentümer touristisch geprägte Regionen in Kantonen wie Bern, Waadt, Uri, Schwyz, Obwalden, Nidwalden, Glarus oder St. Gallen.
Entscheidend ist aber nicht nur der Kanton, sondern häufig auch die einzelne Gemeinde oder Tourismusregion.
Tourismuskanton oder Stadtkanton: Wo ist die Steuer wahrscheinlicher?
| Aspekt | Tourismuskanton mit vielen Zweitwohnungen | Kanton mit wenigen Zweitwohnungen |
|---|---|---|
| Fiskalischer Druck | Höher, weil der Wegfall des Eigenmietwerts bei Ferienwohnungen stärker ins Gewicht fallen kann. | Tiefer, wenn Zweitwohnungen nur eine geringe Rolle spielen. |
| Politische Debatte | Wahrscheinlich intensiver, weil Gemeinden und Bevölkerung direkt betroffen sind. | Eher geringer, sofern keine grossen Einnahmeausfälle erwartet werden. |
| Eigentümerstruktur | Viele auswärtige Eigentümerinnen und Eigentümer möglich. | Mehr Fokus auf Hauptwohnsitze und normale Wohnnutzung. |
| Immobilienpreise | Hohe Ferienwohnungspreise können eine Steuer politisch attraktiver machen. | Weniger Druck, spezifisch Zweitliegenschaften zu belasten. |
| Umsetzung | Objektsteuer, Bemessung und Ausnahmen müssen sorgfältig definiert werden. | Verzicht oder sehr zurückhaltende Lösung denkbar. |
| Auswirkung auf Käufer | Laufende Kosten und Renditeannahmen sollten besonders genau gerechnet werden. | Steuerrisiko kann geringer sein, bleibt aber abhängig vom kantonalen Entscheid. |
Schritten eine Zweitwohnung ab 2029 prüfen
Kanton und Gemeinde prüfen: Wie hoch ist der Zweitwohnungsanteil und wie touristisch ist der Standort?
Abklären, ob der Kanton eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften plant oder diskutiert.
Szenarien mit und ohne neue Steuer rechnen: Kaufpreis, Hypothek, Nebenkosten, Unterhalt und Nutzung.
Klären, ob die Liegenschaft überwiegend selbstgenutzt, teilweise vermietet oder dauerhaft vermietet wird.
Regeln zu Zweitwohnungen, touristischer Vermietung, Bewilligungen und Gemeindevorschriften prüfen.
Verwaltung, Stockwerkeigentum, Renovationen, Energie und Versicherungen langfristig einrechnen.
Bei Hypothekarfinanzierung prüfen, wie eingeschränkte Schuldzinsenabzüge und mögliche Objektsteuer zusammenspielen.
Vor dem Kauf Steuerberatung im Standortkanton einholen, nicht nur im Wohnsitzkanton.
Was bedeutet die Reform für meine Zweitwohnung?
Diese Fragen helfen Eigentümerinnen, Käufern und Beratenden, die neue Situation ab 2029 einzuordnen.
Prüffragen zu Zweitwohnungen nach der Steuerreform
1. In welchem Kanton und in welcher Gemeinde liegt die Zweitwohnung?
2. Wird die Liegenschaft überwiegend selbst genutzt
oder regelmässig vermietet?
3. Plant der Kanton eine Objektsteuer
auf Zweitliegenschaften?
4. Wie hoch könnten Bemessungswert
und Steuersatz ausfallen?
5. Gibt es kommunale oder kantonale Unterschiede
für Ferienwohnungen?
6. Wie stark fällt der bisherige Eigenmietwert
im Vergleich zu einer neuen Objektsteuer ins Gewicht?
7. Welche Abzüge entfallen ab 2029
bei selbstgenutztem Wohneigentum?
8. Wie verändern sich laufende Kosten,
Rendite und Tragbarkeit?
9. Gibt es Einschränkungen bei touristischer Vermietung
oder Zweitwohnungsnutzung?
10. Ist der Kauf auch mit zusätzlicher Objektsteuer
langfristig sinnvoll?
Zwei typische Situationen
Ferienwohnung in einer Tourismusgemeinde
Eine Käuferin interessiert sich für eine Ferienwohnung in einer bekannten Bündner Tourismusgemeinde.
Der Eigenmietwert fällt ab 2029 weg, doch der Kanton könnte eine Objektsteuer prüfen.
Vor dem Kauf rechnet die Käuferin deshalb nicht nur Hypothek und Nebenkosten, sondern auch ein mögliches Steuerszenario für Zweitliegenschaften ein.
Zweitwohnung ausserhalb einer Tourismusregion
Ein Eigentümer besitzt eine kleine Zweitwohnung in einem Kanton mit geringerer touristischer Prägung.
Der Druck zur Einführung einer Objektsteuer kann dort tiefer sein.
Trotzdem bleibt offen, wie der Kanton die Reform umsetzt. Auch hier lohnt sich eine Prüfung der zukünftigen Steuerregeln, bevor renoviert, verkauft oder gekauft wird.
Zweitwohnung nach der Steuerreform richtig beurteilen
Kanton geprüft
Gemeinde geprüft
Zweitwohnungsanteil beurteilt
Tourismuslage eingeordnet
Mögliche Objektsteuer abgeklärt
Bemessungsgrundlage beobachtet
Möglichen Steuersatz berücksichtigt
Standortkanton steuerlich geprüft
Eigennutzung geklärt
Teilweise Vermietung geprüft
Dauervermietung abgegrenzt
Touristische Nutzung geprüft
Kaufpreis neu gerechnet
Laufende Kosten geprüft
Hypothek und Tragbarkeit geprüft
Unterhalt berücksichtigt
Vermietungsregeln geprüft
Bewilligungen geprüft
Gemeindevorschriften geprüft
Steuerberatung eingeholt
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Häufige Fragen zu Zweitwohnungen nach der Steuerreform
Die wichtigsten Antworten kompakt erklärt.
Ab 2029 fällt der Eigenmietwert auch auf selbstgenutzten Zweitliegenschaften weg. Gleichzeitig können Kantone eine besondere Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften einführen.
Besonders im Fokus stehen Tourismuskantone und Regionen mit vielen Zweitwohnungen, etwa Graubünden, Wallis und Tessin. Auch andere Kantone mit touristisch geprägten Gemeinden könnten die neue Steuer prüfen.
Nein. Die neue Regelung schafft eine Möglichkeit für die Kantone. Jeder Kanton muss selbst entscheiden, ob er eine solche Steuer einführt und wie sie konkret ausgestaltet wird.
Betroffen wären vor allem Eigentümerinnen und Eigentümer von überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften, also beispielsweise Ferienwohnungen oder Ferienhäuser, die nicht dauerhaft vermietet werden.
Käufer sollten vor dem Erwerb prüfen, ob der Kanton eine Objektsteuer plant, wie hoch die laufenden Kosten ausfallen könnten und ob Vermietung, Eigennutzung und Finanzierung langfristig zusammenpassen.
Das hängt von Objekt, Kanton, Preis, Nutzung und Finanzierung ab. Wer eine Zweitwohnung kaufen möchte, sollte die kantonale Steuerentwicklung beobachten und Szenarien mit und ohne Objektsteuer rechnen.
Im Fokus stehen überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften. Bei dauerhaft vermieteten Objekten gelten andere steuerliche Überlegungen, weil Mieterträge weiterhin besteuert werden und Unterhaltsabzüge eine Rolle spielen können.
Die Grundlage liegt beim Kanton. Je nach kantonaler Ausgestaltung können Gemeinden aber politisch oder finanziell betroffen sein. Deshalb sollten Käufer nicht nur den Kanton, sondern auch die Gemeinde prüfen.
Das ist offen. Eine zusätzliche Objektsteuer kann die laufenden Kosten erhöhen und die Zahlungsbereitschaft dämpfen. In beliebten Ferienregionen bleiben Lage, Knappheit, Nutzungsmöglichkeiten und Nachfrage aber weiterhin entscheidend.
Bestehende Eigentümer sollten beobachten, ob ihr Standortkanton eine Objektsteuer vorbereitet. Ausserdem sollten sie Nutzung, Finanzierung, Unterhalt, Vermietung und künftige Steuerbelastung neu beurteilen.
Diese Kantone haben viele touristische Regionen und einen hohen Bestand an Zweitliegenschaften. Deshalb kann der Wegfall des Eigenmietwerts auf Ferienwohnungen dort fiskalisch besonders relevant sein.
Käufer sollten eine Zweitwohnung nicht nur nach Kaufpreis und Lage beurteilen, sondern auch nach künftiger Steuerbelastung, Bewirtschaftung, Vermietbarkeit, Renovationsbedarf und kantonaler Gesetzgebung.
Die Steuerreform verändert die Rechnung für Zweitwohnungen
Ab 2029 fällt der Eigenmietwert auch bei selbstgenutzten Ferienwohnungen weg.
Gleichzeitig können die Kantone eine besondere Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften einführen.
Besonders im Fokus stehen Tourismuskantone mit vielen Ferienwohnungen, vor allem Graubünden, Wallis und Tessin.
Ob Eigentümer stärker, gleich oder weniger belastet werden, hängt von der kantonalen Umsetzung ab.
Käuferinnen und Käufer sollten deshalb vor dem Erwerb einer Zweitwohnung immer den Standortkanton, die Gemeinde, die geplante Nutzung und mögliche Steuerszenarien prüfen.
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