01
25–30 Jahre
typische Nutzungsdauer
abhängig von Material und Pflege
Immobilienkauf · Besichtigung · Gebäudezustand
Fenster beim Immobilienkauf prüfen: Darauf sollten Sie bei der Besichtigung achten
Beim Erwerb einer Liegenschaft stehen oft die Lage, der Grundriss oder der allgemeine Zustand der Bausubstanz im Vordergrund. Ein zentrales Bauteil wird bei Besichtigungen jedoch häufig unterschätzt: die Fenster. Als Schnittstelle zwischen Innenraum und Aussenwelt haben Fenster einen massgeblichen Einfluss auf die Energieeffizienz, das Raumklima, den Schallschutz sowie den Werterhalt einer Immobilie.
Mangelhafte oder veraltete Fenster können nach dem Kauf rasch zu unvorhergesehenen Sanierungskosten führen. Wer eine Eigentumswohnung im Stockwerkeigentum oder ein Einfamilienhaus prüfen möchte, sollte daher die wichtigsten Kriterien systematisch analysieren.
02
≈ 5,0
Ug Einfachglas
W/m²K · hohe Wärmeverluste
03
≈ 1,1
moderne Zweifachverglasung
W/m²K · guter Standard
04
0,5–0,8
Ug Dreifachverglasung
W/m²K · moderner Standard
Alter der Fenster
Baujahr.
Lebensdauer.
Sanierungsbedarf.
Das Baujahr der Fenster gibt erste verlässliche Hinweise auf den energetischen Zustand und den anstehenden Erneuerungsbedarf.
Typische Nutzungsdauer: 25 bis 30 Jahre
01
Vor 1980
In der Regel finden sich noch Einfachverglasungen oder frühe Doppelscheiben ohne Spezialbeschichtung.
Hier besteht akuter Handlungsbedarf, da spürbare Wärmeverluste vorliegen.
02
1980 bis 2000
In dieser Periode wurden erste Isolierverglasungen verbaut.
Diese entsprechen jedoch selten heutigen Energiestandards und weisen oft gealterte Dichtungen auf.
03
Ab 2000
Moderne Zwei- oder Dreifach-Isolierverglasungen sind Standard.
Bei Fenstern ab diesem Baujahr lohnt sich die Prüfung, ob Dichtungen oder Beschläge ersetzt werden können, um die Funktionstüchtigkeit zu erhalten.
Produktionsjahr direkt am Fenster suchen
Das genaue Alter lässt sich häufig im Scheibenzwischenraum ablesen. Auf dem metallenen Abstandhalter zwischen den Glasscheiben sind meist Hersteller, Produktionsjahr und Glastyp eingeprägt.
Rahmenzustand
Materialspezifische Schwachstellen erkennen
Der Rahmen erfüllt statische Bauaufgaben und schützt vor Witterungseinflüssen. Je nach Rahmenmaterial unterscheiden sich die Prüfkriterien bei einer Besichtigung.
01
Holzrahmen
Gute Dämmung, mehr Pflege
Holz bietet hervorragende Dämmeigenschaften, erfordert jedoch regelmässige Pflege.
Ein erneuerungsbedürftiger Anstrich, weiche Holzstellen an der Rahmenaussenseite oder Abplatzungen sind Anzeichen für Feuchtigkeitseintritt.
02
Kunststoffrahmen
Pflegeleicht, aber Alterung prüfen
Kunststoff ist pflegeleicht und witterungsbeständig.
Bei älteren Modellen drohen jedoch Vergilbungen, Versprödungen durch UV-Strahlung oder Verzüge im Profil, die das Schliessen erschweren.
03
Holz-Metall
Innen Holz, aussen Aluminium
Holz-Metall-Fenster kombinieren die wohnliche Atmosphäre von Holz im Innenraum mit der Witterungsbeständigkeit von Aluminium aussen.
04
Aluminium
Thermische Trennung kontrollieren
Bei reinen Aluminiumfenstern älterer Bauart ist zu prüfen, ob eine thermische Trennung im Profil vorhanden ist, um Kältebrücken zu vermeiden.
Verglasung und U-Werte
Je niedriger der U-Wert, desto geringer der Wärmeverlust
Die Verglasung macht den grössten Teil der Fensterfläche aus und bestimmt massgeblich die Wärmedämmung.
Bei der Beurteilung spielt unter anderem der U-Wert eine wichtige Rolle.
ALT
Einfach- und ältere Zweifachverglasung
Hohe bis mässige Wärmeverluste
Einfachverglasung: Ug ≈ 5,0 W/m²K. Hohe Wärmeverluste und heute nicht mehr zeitgemäss.
Älteres Zweifach-Isolierglas: Ug ≈ 2,5 bis 3,0 W/m²K. Mässige Dämmung.
NEU
Moderne Wärmeschutzverglasung
Deutlich bessere Dämmwirkung
Moderne Zweifach-Wärmeschutzverglasung: Ug ≈ 1,1 W/m²K. Guter Standard bei Teilsanierungen.
Dreifach-Isolierverglasung: Ug ≈ 0,5 bis 0,8 W/m²K. Heutiger Standard im Neubau und bei umfassenden energetischen Sanierungen.
U-Wert richtig lesen
Der U-Wert beschreibt den Wärmedurchgang. Je niedriger dieser Wert ist, desto weniger Heizwärme geht nach aussen verloren.
Einfacher Test vor Ort
Wird die Flamme eines Feuerzeugs vor das Fenster gehalten, spiegeln sich bei Mehrfachverglasungen mehrere Flammen. Weicht die Farbe einer gespiegelten Flamme leicht ab, deutet dies auf eine energiesparende Beschichtung hin.
Wärme und Lärm
Wärmeschutz.
Schallschutz.
Wohnqualität.
Neben der Wärmedämmung gewinnt der Lärmschutz zunehmend an Bedeutung.
Beide Eigenschaften gemeinsam beurteilen
01
Lage entscheidet über den Bedarf
Liegt die Liegenschaft an einer stark befahrenen Strasse, in Bahnhofsnähe oder in einer Einflugschneise, entscheidet die Schalldämmung der Fenster wesentlich über die Wohnqualität.
02
Standardglas reicht nicht immer
Standard-Isoliergläser bieten gegen tieffrequenten Verkehrslärm oft nur unzureichenden Schutz.
Bei starker Lärmbelastung empfiehlt sich der gezielte Einbau von Schallschutzfenstern mit speziellen Scheibenkonstruktionen .
03
Scheibenaufbau macht den Unterschied
Eine besondere Folie und Gasfüllung im Aufbau der Fenster sorgt für höheren Lärmschutz. Unterschiedliche Glasdicken und asymmetrische Scheibenaufbauten reduzieren zusätzlich den Schalldruck.
Dichte Fenster verhindern nicht nur das Entweichen von Wärme, sondern sperren auch Umgebungslärm wirkungsvoll aus.
Dichtungen und Beschläge
Funktionalität direkt bei der Besichtigung prüfen
Ein funktionierendes Fenster muss wind- und regendicht schliessen sowie mühelos bedienbar sein.
01
Dichtungsprüfung
Elastizität und Anpressdruck testen
Gummidichtungen sollten elastisch und frei von Rissen sein.
Elastizitätsverlust führt dazu, dass kalte Luft ungehindert in den Raum strömt.
Ein Blatt Papier zwischen Rahmen und Flügel einklemmen.
Lässt sich das Papier bei geschlossenem Fenster mühelos herausziehen, muss der Anpressdruck nachgestellt oder die Dichtung ersetzt werden.
02
Beschläge und Mechanik
Öffnen, schliessen und kippen
Dreh-Kipp-Mechanismen müssen reibungslos funktionieren.
Ein Klemmen oder Schleifen des Flügelrahmens weist auf eine Dejustierung oder einen verzogenen Rahmen hin.
Fenster vollständig öffnen
Kippfunktion testen
Griff und Verriegelung kontrollieren
Kondenswasser und Schimmel
Feuchtigkeit als Warnsignal erkennen
Kondensat an den Fenstern liefert wertvolle Hinweise auf das thermische Verhalten des Gebäudes.
01
Rauminnenseite
Kondenswasser auf der inneren Scheibe
Tritt Feuchtigkeit innen an der Scheibe auf, deutet dies auf eine hohe Raumluftfeuchtigkeit oder veraltete Scheiben mit niedriger Oberflächentemperatur hin.
In Kombination mit unzureichender Lüftung entsteht hier rasch Schimmelpilz im Bereich der Fensterlaibung.
02
Scheibenzwischenraum
Beschlag zwischen den Scheiben
Befindet sich Feuchtigkeit oder Nebel zwischen den Glasscheiben, ist die Randverbund-Dichtung der Isolierglaseinheit defekt.
Das Edelgas im Zwischenraum ist entwichen, wodurch die Dämmwirkung drastisch sinkt.
In diesem Fall ist der Austausch der Scheibe unumgänglich.
Fensterlaibungen genau ansehen
Dunkle Stellen, Verfärbungen, abplatzende Farbe und Schimmelspuren rund um Fenster und Ecken sollten bei der Besichtigung genauer untersucht werden.
Sonnenschutz und Verdunkelung
Rollläden, Lamellenstoren und Fensterläden mitprüfen
Ein vollwertiges Fenstersystem umfasst auch die Systeme zur Verdunkelung und für den sommerlichen Wärmeschutz.
01–02
Zustand und Bedienung
Mechanik vollständig testen
Zustand und Material: Verblasste Kunststoffrollläden oder verharzte Führungen von Lamellenstoren deuten auf einen Wartungsstau hin.
Bei Holzfensterläden auf verrottete Ecken und abblätternde Farbe achten. Aluminiumläden und -lamellen sind langlebig und pflegeleicht.
Kurbeln, Gurte und elektrische Antriebe an allen Fenstern testen.
Schleifende Geräusche oder schwergängige Kurbeln können auf defekte Lager oder verschlissene Getriebe hinweisen.
03–04
Energie und Sommer
Wärmebrücken und Überhitzung vermeiden
Wärmebrücke Rollladenkasten: Bei älteren Bauten befinden sich ungedämmte Rollladenkästen oft direkt im Mauerwerk oberhalb des Fensters.
Diese können gravierende Wärmebrücken bilden, über die im Winter Raumwärme entweicht und Zugluft eindringt.
Sommerlicher Wärmeschutz: Aussenliegender Sonnenschutz fängt die Hitze bereits vor der Scheibe ab.
Bei grossen Glasflächen ist dieser Schutz besonders wichtig, um ein Aufheizen der Wohnräume ohne energieintensive Klimatisierung zu verhindern.
Rollläden vor Ort prüfen
Den Rollladen langsam und gleichmässig hochziehen und wieder ablassen. Auf Ruckeln, Blockieren oder einen ungewöhnlich hohen Kraftaufwand achten.
Stopp-Test durchführen
Prüfen Sie, ob der Rollladen in jeder gewünschten Position problemlos stehen bleibt oder von alleine nachrutscht. Ein Nachrutschen deutet auf einen defekten Gurtwickler oder eine lose Bremse hin.
Stockwerkeigentum
Bei Eigentumswohnungen zusätzlich das Reglement prüfen
Beim Erwerb einer Eigentumswohnung ist die rechtliche Zuordnung der Fenster zu beachten.
In der Schweizer Praxis gehören Fenster im Stockwerkeigentum zwingend zu den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes, da sie die äussere Gestaltung der Fassade prägen.
Kaufinteressenten sollten daher im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft genau prüfen, wie Unterhalt und Erneuerung geregelt sind.
1
Kosten
Wer bezahlt Unterhalt und Erneuerung?
2
Erneuerungsfonds
Sind Mittel für Fenstersanierungen vorhanden?
3
Gestaltung
Welche Vorgaben gelten beim Ersatz?
Besichtigungstermin
In
8
Schritten die Fenster prüfen.
Eine systematische Kontrolle schützt vor unerwarteten Folgekosten nach dem Immobilienerwerb.
UrbanHome Checkliste
vor dem Kauf prüfen
01
Baujahr
Baujahr prüfen
Prägung auf dem Scheiben-Abstandhalter ablesen.
02
Rahmen
Rahmen kontrollieren
Holz auf Feuchtigkeit prüfen, Kunststoff auf Verfärbung und Risse.
03
Verglasung
Verglasung bestimmen
Anzahl der Scheiben und Glasbeschichtung prüfen und den U-Wert erfragen.
04
Lärm
Schallschutz beurteilen
Umgebungsgeräusche bei geschlossenem Fenster testen.
05
Dichtungen
Dichtigkeit testen
Papiertest durchführen und Gummidichtungen auf Elastizität prüfen.
06
Feuchtigkeit
Schimmel und Feuchtigkeit suchen
Laibungen, Ecken und Scheibenzwischenräume genau ansehen.
07
Sonnenschutz
Rollläden und Fensterläden prüfen
Zustand und Funktionsfähigkeit sämtlicher Sonnenschutzsysteme testen.
08
Stockwerkeigentum
Reglement einsehen
Bei Stockwerkeigentum Zuständigkeiten, gestalterische Vorgaben und Erneuerungsfonds klären.
Das Wichtigste
Fazit: Fenster vor dem Immobilienkauf systematisch prüfen
Fenster beeinflussen Energieeffizienz, Raumklima, Schallschutz, sommerlichen Wärmeschutz und den langfristigen Werterhalt einer Immobilie.
Besonders aufmerksam sollten Käufer bei älteren Verglasungen, beschädigten Rahmen, spröden Dichtungen, schwergängigen Beschlägen, Feuchtigkeit zwischen den Scheiben und defektem Sonnenschutz sein.
Eine gründliche Prüfung während der Besichtigung hilft dabei, möglichen Sanierungsbedarf bereits vor dem Kauf zu erkennen.
Direkt beantwortet
Häufige Fragen zu Fenstern beim Immobilienkauf
Die wichtigsten Prüfpunkte kompakt erklärt.
8
Fragen & Antworten
Die durchschnittliche Nutzungsdauer liegt je nach Material und Pflege bei ungefähr 25 bis 30 Jahren.
Häufig lässt sich das Produktionsjahr auf dem metallenen Abstandhalter zwischen den Glasscheiben ablesen. Dort sind oft Hersteller, Produktionsjahr und Glastyp eingeprägt.
Der U-Wert beschreibt den Wärmedurchgang. Je niedriger der Wert, desto weniger Heizwärme geht durch die Verglasung nach aussen verloren.
Ein Blatt Papier zwischen Rahmen und Flügel einklemmen und das Fenster schliessen. Lässt sich das Blatt mühelos herausziehen, kann der Anpressdruck zu gering oder die Dichtung erneuerungsbedürftig sein.
Feuchtigkeit oder Nebel im Scheibenzwischenraum deutet auf eine defekte Randverbund-Dichtung der Isolierglaseinheit hin. In diesem Fall muss die Scheibe ersetzt werden.
Aussenliegender Sonnenschutz fängt die Sonnenwärme bereits vor der Scheibe ab. Besonders bei grossen Glasflächen hilft dies, eine starke sommerliche Aufheizung der Wohnräume zu verhindern.
Bei starkem Verkehrslärm, Bahnhofsnähe oder Fluglärm sollte die Schalldämmung der Fenster geprüft werden. Spezielle Schallschutzverglasungen können mit unterschiedlichen Glasdicken, Folien und speziellen Scheibenaufbauten arbeiten.
Prüfen Sie im Reglement, wer für Unterhalt und Erneuerungskosten aufkommt, ob ein Erneuerungsfonds vorhanden ist und welche gestalterischen Vorgaben beim Fensterersatz gelten.
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