Mietsenkung möglich – aber wer fordert sie tatsächlich ein?
Sinkt der Referenzzinssatz, können viele Mieterinnen und Mieter in der Schweiz eine Mietzinssenkung verlangen – doch automatisch passiert meist nichts.
Autor: Nikita von Niederhäuser , Immobilienexperte UrbanHome Aktualisiert am: · Lesezeit: ca. 8 Minuten
Was bedeutet Mietsenkung in der Schweiz?
Mit Mietsenkung ist in der Regel eine Herabsetzung des Nettomietzinses gemeint.
Der wichtigste Auslöser ist ein tieferer hypothekarischer Referenzzinssatz. Dieser Referenzzinssatz ist im Schweizer Mietrecht ein zentraler Richtwert für Mietzinsanpassungen in laufenden Mietverhältnissen.
Eine Mietzinssenkung betrifft grundsätzlich den Nettomietzins, nicht automatisch Nebenkosten, Akontozahlungen oder separate Gebühren.
Ob ein Anspruch besteht, hängt davon ab, auf welchem Referenzzinssatz der aktuelle Mietzins beruht, ob seit der letzten Anpassung Kostensteigerungen eingetreten sind und ob wertvermehrende Investitionen berücksichtigt werden können.
Nettomietzins, Nebenkosten und Akontozahlungen sind unterschiedliche Positionen. Ein Senkungsanspruch wegen Referenzzins betrifft grundsätzlich den Nettomietzins.
Referenzzinssatz und Anspruch: Wann ist eine Senkung möglich?
Der im Artikel verwendete aktuelle Referenzzinssatz liegt bei 1,25 Prozent.
Viele Mietverhältnisse wurden in den vergangenen Jahren aufgrund gestiegener Referenzzinsen erhöht.
Wenn der Referenzzinssatz danach wieder sinkt, können Mietende prüfen, ob sie eine Herabsetzung verlangen können.
Pro Senkung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte ergibt sich im Grundsatz eine Reduktion von 2,91 Prozent auf dem Nettomietzins.
Die Vermieterschaft kann jedoch Teuerung, allgemeine Kostensteigerungen oder wertvermehrende Investitionen gegenrechnen. Deshalb sollte die konkrete Berechnung immer geprüft werden.
Eine Referenzzinssenkung bedeutet deshalb nicht automatisch, dass der Nettomietzins exakt um 2,91 Prozent sinkt.
Warum viele Mietende die Senkung nicht einfordern
Obwohl ein Anspruch bestehen kann, bleibt der Mietzins bei vielen Haushalten unverändert.
Häufig liegt das nicht an der Rechtslage, sondern an fehlendem Wissen, Unsicherheit oder Konfliktscheu.
Unwissen
Viele Mietende wissen nicht, auf welchem Referenzzinssatz ihr Mietzins basiert oder dass sie die Senkung aktiv verlangen müssen.
Angst vor Aufwand
Berechnung, Fristen und Schreiben wirken kompliziert. Dabei reicht oft ein klar formuliertes Herabsetzungsbegehren als erster Schritt.
Konfliktscheu
Manche Mietende möchten das Verhältnis zur Vermieterschaft nicht belasten und verzichten deshalb auf eine mögliche Senkung.
Ein Senkungsbegehren ist kein persönlicher Angriff
Gerade in einem angespannten Wohnungsmarkt zögern viele Mieterinnen und Mieter, Forderungen zu stellen.
Ein sachlich formuliertes Senkungsbegehren ist jedoch kein Angriff, sondern ein gesetzlich vorgesehenes Instrument zur Überprüfung des Mietzinses.
Mietsenkung einfordern oder abwarten?
| Situation | Was spricht fürs Einfordern? | Was sollte geprüft werden? |
|---|---|---|
| Der Mietzins wurde wegen Referenzzins erhöht | Eine spätere Senkung kann grundsätzlich zu einem Anspruch führen. | Letzte Mietzinsanpassung, damaliger Referenzzinssatz und Berechnung. |
| Mietvertrag basiert auf höherem Referenzzinssatz | Der aktuelle tiefere Satz kann eine Reduktion rechtfertigen. | Referenzzinssatz im Mietvertrag oder in früheren Formularen. |
| Vermieterschaft reagiert nicht von selbst | Ohne schriftliches Begehren bleibt der Mietzins häufig unverändert. | Schreiben, Zustellung und Fristen dokumentieren. |
| Vermieterschaft macht Kostensteigerungen geltend | Eine Gegenrechnung ist möglich, muss aber plausibel sein. | Teuerung, allgemeine Kostensteigerung, Investitionen und Begründung prüfen. |
| Mietende fürchten Konflikt | Ein sachliches Schreiben ist rechtlich vorgesehen und üblich. | Neutraler Ton, klare Forderung und Beratung bei Unsicherheit. |
Schritten zur Mietzinssenkung
Mietvertrag und letzte Mietzinsanpassung prüfen: Welcher Referenzzinssatz wurde verwendet?
Aktuellen Referenzzinssatz mit der bisherigen Mietzinsbasis vergleichen.
Nettomietzins separat von Nebenkosten und Akontozahlungen betrachten.
Mögliche Gegenrechnungen wie Teuerung, Kostensteigerungen oder Investitionen berücksichtigen.
Schriftliches Herabsetzungsbegehren an die Vermieterschaft senden.
Senkung auf den nächsten vertraglichen Kündigungstermin verlangen.
Antwort abwarten und die Begründung genau prüfen.
Bei Ablehnung, Teilangebot oder ausbleibender Antwort rechtzeitig die Schlichtungsbehörde kontaktieren.
Mietzinssenkung wegen Referenzzinssatz verlangen
Der folgende Mustertext kann als Ausgangspunkt dienen. Die Angaben sollten an Mietvertrag, Adresse, Referenzzinssatz und Kündigungstermin angepasst werden.
Betreff: Begehren um Herabsetzung des Nettomietzinses Sehr geehrte Damen und Herren Ich / Wir bewohne(n) die Wohnung an folgender Adresse: [Adresse der Mietwohnung] Der hypothekarische Referenzzinssatz ist seit der für meinen / unseren Mietzins massgebenden Festlegung gesunken. Deshalb ersuche(n) ich / wir Sie um eine entsprechende Herabsetzung des Nettomietzinses auf den nächstmöglichen Kündigungstermin. Bitte teilen Sie mir / uns innert 30 Tagen schriftlich mit, wie Sie den neuen Nettomietzins berechnen und ab welchem Termin die Reduktion gilt. Freundliche Grüsse [Name] [Adresse] [Datum]
Konkrete Beispiele aus der Praxis
Mietzins wurde 2023 erhöht
Eine Mieterin erhielt 2023 eine Mietzinserhöhung wegen gestiegenem Referenzzinssatz.
Weil der Referenzzinssatz später wieder sank, prüft sie die damalige Erhöhung und verlangt schriftlich eine Reduktion des Nettomietzinses.
Die Vermieterschaft kann Kostensteigerungen geltend machen, muss diese aber begründen.
Mietvertrag basiert bereits auf 1,25 Prozent
Ein Paar wohnt seit 2022 in derselben Wohnung und erhielt nie eine Erhöhung wegen Referenzzinssatz.
Wenn der Mietzins bereits auf 1,25 Prozent basiert, besteht wegen des aktuellen Referenzzinssatzes möglicherweise kein zusätzlicher Senkungsanspruch.
Trotzdem kann eine Prüfung sinnvoll sein, wenn andere Faktoren eine Rolle spielen.
Mietsenkung richtig einfordern
Mietvertrag geprüft
Letzte Mietzinsanpassung geprüft
Massgebenden Referenzzinssatz gefunden
Bisherige Berechnung nachvollzogen
Nettomietzins separat betrachtet
Nebenkosten getrennt
Akontozahlungen getrennt
Mögliche Gegenrechnungen notiert
Herabsetzungsbegehren vorbereitet
Sachlichen Ton verwendet
Zustellung dokumentiert
Kopie aufbewahrt
Nächsten Kündigungstermin geprüft
Vertragsfristen kontrolliert
Antwortfrist überwacht
Termine notiert
Berechnung geprüft
Teuerung geprüft
Kostensteigerungen geprüft
Investitionen geprüft
Begründung gelesen
Fristen kontrolliert
Schlichtungsbehörde bekannt
Beratung bei Unsicherheit eingeplant
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Eine Mietsenkung ist insbesondere möglich, wenn der hypothekarische Referenzzinssatz seit der letzten Mietzinsfestlegung oder Mietzinsanpassung gesunken ist. Entscheidend sind der Nettomietzins und die konkrete Mietzinsbasis.
In der Praxis geschieht eine Mietzinssenkung meistens nicht automatisch. Mietende sollten die Senkung schriftlich bei der Vermieterschaft verlangen.
Bei einer Senkung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte ergibt sich im Grundsatz ein Senkungsanspruch von 2,91 Prozent auf dem Nettomietzins. Teuerung, allgemeine Kostensteigerungen oder Investitionen können gegengerechnet werden.
Mietende sollten der Vermieterschaft ein schriftliches Herabsetzungsbegehren senden und darin die Senkung des Nettomietzinses auf den nächsten Kündigungstermin verlangen.
Lehnt die Vermieterschaft ab oder antwortet sie nicht fristgerecht, können Mietende innerhalb der gesetzlichen Fristen die zuständige Schlichtungsbehörde anrufen.
Viele kennen ihren Anspruch nicht, fürchten Aufwand oder Konflikte, verstehen die Berechnung nicht oder wissen nicht, dass eine schriftliche Forderung nötig ist.
Nein. In der Regel betrifft die Mietzinssenkung den Nettomietzins. Nebenkosten, Akontozahlungen und Heizkosten müssen separat beurteilt werden.
Die Senkung wird in der Regel auf den nächsten vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungstermin verlangt. Rückwirkend wird sie normalerweise nicht automatisch gewährt.
Ja. Sie kann eine Senkung ablehnen oder nur teilweise gewähren, wenn sie zum Beispiel Teuerung, allgemeine Kostensteigerungen oder wertvermehrende Investitionen geltend macht. Die Begründung sollte geprüft werden.
Für das erste Herabsetzungsbegehren ist normalerweise kein Anwalt nötig. Bei komplexen Berechnungen, Ablehnung oder Unsicherheit kann eine Mietrechtsberatung sinnvoll sein.
Bei indexierten, gestaffelten oder besonderen Mietverträgen gelten teilweise andere Regeln. Deshalb sollte der Vertrag genau geprüft werden, bevor eine Senkung berechnet wird.
Ja. Auch kleine monatliche Beträge können sich über ein Jahr stark summieren. Bei CHF 2'000 Nettomiete entsprechen bereits 2 Prozent rund CHF 480 pro Jahr.
Mietsenkung prüfen – und bei Anspruch aktiv verlangen
Eine Mietsenkung ist in der Schweiz möglich, wenn der Referenzzinssatz gegenüber der massgebenden Mietzinsbasis gesunken ist.
Viele Mietende erhalten die Reduktion jedoch nicht automatisch, sondern müssen sie schriftlich verlangen.
Wer Mietvertrag, letzte Anpassung, Nettomietzins und Fristen prüft, kann unnötig hohe Mietkosten vermeiden.
Wichtig ist, sachlich vorzugehen, die Berechnung der Vermieterschaft zu prüfen und bei Ablehnung rechtzeitig die Schlichtungsbehörde einzuschalten.
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