Wohnung ausserterminlich kündigen in der Schweiz
Wer vor dem ordentlichen Kündigungstermin aus einer Mietwohnung ausziehen möchte, kann sich nach Art. 264 OR vorzeitig aus dem Mietverhältnis lösen, wenn ein geeigneter Ersatzmieter gestellt wird. Entscheidend sind Zahlungsfähigkeit, Zumutbarkeit und die Bereitschaft, die Wohnung zum gewünschten Termin zu den bisherigen Vertragsbedingungen zu übernehmen.
Autor: Nikita von Niederhäuser , Immobilienexperte UrbanHome Aktualisiert: · ca. 14 Minuten
Was bedeutet «ausserterminlich kündigen» genau?
Im Alltag wird häufig von einer «ausserterminlichen Kündigung» gesprochen. Rechtlich geht es meist genauer um die vorzeitige Rückgabe der Mietsache. Sie möchten die Wohnung vor dem vertraglich oder ortsüblich vorgesehenen Kündigungstermin zurückgeben und nicht bis zum nächsten ordentlichen Termin Mietzins bezahlen.
Ohne besondere Grundlage bleiben Mieter grundsätzlich an Kündigungsfrist und Kündigungstermin gebunden. Art. 264 OR schafft jedoch einen Ausweg: Stellen Sie einen geeigneten Ersatzmieter, kann Ihre Zahlungspflicht bereits zum früheren Übernahmetermin enden.[1][3]
Art. 264 OR: die gesetzliche Grundlage
Art. 264 OR verlangt im Kern einen Ersatzmieter, der zahlungsfähig, zumutbar und bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, muss der bisherige Mieter nicht bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin weiterzahlen.[1]
Es genügt nicht, irgendeinen Interessenten zu nennen. Die Person muss den Vertrag tatsächlich übernehmen wollen und für die Vermieterschaft objektiv zumutbar sein.
Welche Anforderungen muss der Nachmieter erfüllen?
| Kriterium | Was es praktisch bedeutet |
|---|---|
| Zahlungsfähig | Der Kandidat muss den Mietzins zuverlässig bezahlen können. Ein Betreibungsregisterauszug ist üblich. |
| Zumutbar | Es dürfen keine sachlichen Gründe gegen die Person oder die vertragsgemässe Nutzung sprechen. |
| Übernahmebereit | Der Kandidat muss die Wohnung zum angegebenen Termin tatsächlich übernehmen wollen. |
| Gleiche Bedingungen | Mietobjekt, Mietzins und wesentliche Vertragsbedingungen müssen dem bestehenden Vertrag entsprechen. |
Die Zürcher Gerichte nennen bei Wohnungen als Faustregel, dass der Mietzins nicht mehr als ungefähr ein Drittel des Nettoeinkommens ausmachen sollte. Das ist keine starre gesetzliche Einkommensgrenze.[3]
Reicht wirklich ein einziger Nachmieter?
Ja. Nach dem Gesetz kann ein einziger geeigneter Ersatzmieter genügen. Der Mieterinnen- und Mieterverband empfiehlt trotzdem, wenn möglich mehrere vollständige Bewerbungen einzureichen.[2]
Der Grund ist praktisch: Ein Kandidat kann seine Meinung ändern, eine andere Wohnung finden oder vor Vertragsunterzeichnung abspringen.
Wie viel Zeit darf die Verwaltung für die Prüfung brauchen?
Die Vermieterschaft muss genügend Zeit erhalten, um Bonität und Zumutbarkeit zu prüfen. Der Mieterinnen- und Mieterverband nennt je nach Situation 14 bis 30 Tage; die Zürcher Gerichte sprechen im Normalfall von ungefähr 10 bis 30 Tagen.[2][3]
Reichen Sie vollständige Unterlagen deshalb möglichst früh ein und nicht erst unmittelbar vor dem gewünschten Auszug.
Was passiert, wenn der Vermieter den Nachmieter ablehnt?
Die Vermieterschaft kann nicht gezwungen werden, mit dem vorgeschlagenen Kandidaten tatsächlich einen Mietvertrag abzuschliessen. Lehnt sie jedoch einen geeigneten, zahlungsfähigen und übernahmebereiten Ersatzmieter ab, werden Sie grundsätzlich ab dem Zeitpunkt von Ihren Pflichten befreit, an dem dieser Kandidat die Wohnung übernommen hätte.[2][3]
Lassen Sie sich eine Ablehnung möglichst schriftlich begründen.
Darf der Vermieter dem Nachmieter einen höheren Mietzins verlangen?
Für Ihre vorzeitige Befreiung ist entscheidend, dass ein geeigneter Ersatzmieter bereit wäre, den bestehenden Vertrag zu den bisherigen Bedingungen zu übernehmen. Verlangt die Vermieterschaft stattdessen einen höheren Mietzins und springt der Kandidat deshalb ab, darf dies nach der von den Zürcher Gerichten dargestellten Praxis nicht einfach zulasten des bisherigen Mieters gehen.[3]
Was passiert, wenn Sie keinen Nachmieter finden?
Finden Sie keinen geeigneten Ersatzmieter oder wird der vorgeschlagene Kandidat zu Recht abgelehnt, bleiben Sie grundsätzlich bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin zahlungspflichtig.
Die Vermieterschaft muss sich nach Art. 264 Abs. 3 OR jedoch anrechnen lassen, was sie wegen der vorzeitigen Rückgabe spart oder anderweitig aus der Wohnung erzielt.[3]
Schritten zum vorzeitigen Auszug
Mietvertrag prüfen: ordentliche Kündigungsfrist und Termine notieren.
Gewünschten Rückgabetermin festlegen.
Vermieterschaft schriftlich informieren und Zustellnachweis aufbewahren.
Wohnung sofort inserieren mit korrektem Mietzins, Nebenkosten und Übernahmedatum.
Interessenten vorqualifizieren und Übernahmebereitschaft bestätigen lassen.
Vollständige Bewerbungen einreichen.
Prüfzeit einplanen.
Entlassung schriftlich bestätigen lassen.
Wohnungsübergabe und Schlüsselrückgabe dokumentieren.
Welche Unterlagen sollte der Nachmieter einreichen?
Vollständige Unterlagen beschleunigen die Prüfung. Sinnvoll sind:
- vollständige Kontaktdaten,
- gewünschter Übernahmetermin,
- Bestätigung, dass die bisherigen Mietbedingungen akzeptiert werden,
- Betreibungsregisterauszug,
- Einkommens- oder Beschäftigungsnachweis, soweit nötig,
- ausgefülltes Bewerbungs- oder Nachmieterformular.
Bewahren Sie Kopien und den Zustellnachweis auf.[2]
Mustertext für den ausserterminlichen Auszug
Betreff: Vorzeitige Rückgabe der Mietwohnung / ausserterminlicher Auszug
Sehr geehrte Damen und Herren
Hiermit teile ich Ihnen mit, dass ich die Mietwohnung an der [Adresse] per [Datum] vorzeitig zurückgeben möchte.
Ich werde Ihnen geeignete Ersatzmieter vorschlagen, die bereit sind, das Mietverhältnis per [Datum] zu den bestehenden Vertragsbedingungen zu übernehmen. Die vollständigen Unterlagen werde ich Ihnen separat zustellen.
Bitte bestätigen Sie mir den Erhalt dieser Mitteilung sowie nach Prüfung der Kandidaten schriftlich den Zeitpunkt, ab dem ich aus dem Mietverhältnis entlassen bin.
Freundliche Grüsse
[Name]
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Auf UrbanHome können private Mieter ihre Wohnung kostenlos und ohne Registrierung inserieren. UrbanHome nennt die Nachmietersuche ausdrücklich als häufigen Anwendungsfall für private Inserate.[4]
Wer parallel bereits eine neue Wohnung sucht, kann die UrbanHome-Immobiliensuche verwenden.
Schreiben Sie klar «Übernahme ab [Datum]», nennen Sie Nettomiete und Nebenkosten getrennt und weisen Sie darauf hin, dass die definitive Auswahl durch die Vermieterschaft erfolgt.
Die häufigsten Fehler beim ausserterminlichen Auszug
- Nur mündlich ankündigen und keinen Nachweis haben.
- Einen Kandidaten nennen, der erst deutlich später einziehen will.
- Im Inserat einen anderen Mietzins als im bestehenden Vertrag nennen.
- Unvollständige Unterlagen schicken.
- Davon ausgehen, dass drei Nachmieter gesetzlich vorgeschrieben seien.
- Davon ausgehen, dass die Verwaltung sofort entscheiden muss.
- Schlüsselrückgabe nicht dokumentieren.
- Nach einer Ablehnung keine schriftliche Begründung verlangen.
Checkliste vor dem vorzeitigen Auszug
Mietvertrag und ordentlichen Kündigungstermin geprüft
gewünschtes Auszugs- und Übernahmedatum festgelegt
Vermieterschaft schriftlich informiert
Wohnung mit bestehenden Konditionen inseriert
Nachmieter auf Übernahmebereitschaft geprüft
Bonitätsunterlagen gesammelt
Unterlagen nachweisbar gesendet
ausreichende Prüfzeit eingeplant
schriftliche Entlassungsbestätigung verlangt
Wohnungsübergabe organisiert
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Quellen und Datenstand
Rechtsstand und Quellen geprüft am 9. August 2026. Grundlage sind Art. 264 OR, aktuelle Informationen des Mieterinnen- und Mieterverbands sowie die publizierte Zürcher Mietrechtspraxis.
Häufige Fragen
Sie können die Wohnung vorzeitig zurückgeben. Wenn Sie nicht bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin weiterzahlen möchten, müssen die Voraussetzungen von Art. 264 OR erfüllt sein.
Ja. Ein geeigneter, zahlungsfähiger, zumutbarer und übernahmebereiter Ersatzmieter kann genügen. Praktisch sind mehrere Kandidaten sicherer.
Er muss bereit sein, die Wohnung zu den bisherigen wesentlichen Vertragsbedingungen zu übernehmen.
Es gibt keine starre gesetzliche Tageszahl. Je nach Fall werden etwa 14–30 Tage empfohlen; die Zürcher Gerichte nennen im Normalfall etwa 10–30 Tage.
Ja. Ist der Kandidat aber objektiv geeignet und wird trotzdem abgelehnt, endet Ihre Zahlungspflicht grundsätzlich ab dem Zeitpunkt, an dem der Kandidat übernommen hätte.
Dann bleiben Sie grundsätzlich bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin zahlungspflichtig, abzüglich anrechenbarer Einsparungen oder Vorteile.
Nein. Drei Nachmieter sind keine gesetzliche Pflicht.
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Ein geeigneter Ersatzmieter kann die Zahlungspflicht vorzeitig beenden
Eine Wohnung ausserterminlich zu verlassen ist in der Schweiz grundsätzlich möglich, ohne bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin Miete bezahlen zu müssen. Entscheidend ist die Qualität mindestens eines Ersatzmieters: zahlungsfähig, zumutbar, übernahmebereit und bereit, den bestehenden Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
Wer früh inseriert, vollständige Unterlagen einreicht und genügend Prüfzeit lässt, reduziert das finanzielle Risiko erheblich. Wird ein geeigneter Kandidat ohne sachlichen Grund abgelehnt, endet die Zahlungspflicht grundsätzlich zu dem Termin, an dem er übernommen hätte.
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