Wohnungsbesichtigung: Diese 15 Fragen sollte man unbedingt stellen
Eine Wohnungsbesichtigung dauert oft nur wenige Minuten – die Entscheidung für einen Mietvertrag kann Sie dagegen über Jahre begleiten. Diese 15 Fragen helfen Ihnen, Mietzins, Nebenkosten, Mängel, Lärm, Heizung, Kaution und Mietbedingungen einer Wohnung in der Schweiz systematisch zu prüfen und böse Überraschungen nach dem Einzug zu vermeiden.
Autor: Nikita von Niederhäuser, Immobilienexperte UrbanHome Aktualisiert am: · Lesezeit: ca. 15 Minuten
Wenig Leerstand – trotzdem nicht unter Zeitdruck entscheiden
Am 1. Juni 2026 standen in der Schweiz 45'493 Wohnungen leer. Die nationale Leerwohnungsziffer sank damit auf 0,93 Prozent. Gerade in stark nachgefragten Regionen kann eine Besichtigung deshalb kurz sein und mit vielen weiteren Interessenten stattfinden.
Trotzdem sollten Sie sich nicht ausschliesslich vom Konkurrenzdruck leiten lassen. Ein Mietvertrag ist eine langfristige finanzielle Verpflichtung. Nutzen Sie die Besichtigung deshalb gezielt, um nicht nur die Wohnung anzusehen, sondern die wichtigsten offenen Punkte zu klären.
So bereiten Sie sich auf die Wohnungsbesichtigung vor
Lesen Sie das Inserat unmittelbar vor dem Termin nochmals vollständig. Notieren Sie Angaben, die fehlen oder unklar sind, damit Sie während der Besichtigung nicht nur Fragen stellen, deren Antwort bereits im Inserat steht.
Angaben vorher vergleichen
Prüfen Sie Mietzins, Nebenkosten, Wohnfläche, Zimmerzahl, Stockwerk, Verfügbarkeit und vorhandene Nebenräume.
Muss-Kriterien notieren
Legen Sie vorab fest, welche Punkte für Sie unverzichtbar sind – beispielsweise Ruhe, Lift, Balkon, Haustiere, ÖV oder Parkplatz.
Notizen und Masse mitnehmen
Smartphone, Notizen und bei Bedarf ein kleines Massband helfen, offene Punkte und wichtige Masse direkt festzuhalten.
Einige Minuten früher ankommen
Nutzen Sie die Zeit, um Strasse, Verkehr, ÖV, Einkaufsmöglichkeiten und die unmittelbare Umgebung selbst wahrzunehmen.
Fragen, die Sie unbedingt stellen sollten
Sie müssen nicht jede Frage wortwörtlich stellen. Entscheidend ist, dass Sie die für Ihre Entscheidung relevanten Antworten erhalten.
Wie hoch sind Nettomietzins, Nebenkosten und Bruttomiete genau?
Lassen Sie sich die monatlichen Kosten getrennt nennen. So erkennen Sie, welcher Betrag fix als Nettomiete anfällt und welcher Teil auf Nebenkosten entfällt.
Wie werden die Nebenkosten abgerechnet?
Fragen Sie, ob es sich um Akontozahlungen, eine Pauschale oder andere Vereinbarungen handelt und welche Positionen enthalten sind. Bei Akonto ist zusätzlich interessant, ob es in den letzten Jahren grössere Nachzahlungen gab.
Wie hoch ist die Mietkaution und welche Form wird verlangt?
Klären Sie Betrag und Art der Sicherheit frühzeitig. Bei Wohnräumen darf eine Sicherheit in Geld oder Wertpapieren höchstens drei Monatszinse betragen.
Ab wann ist die Wohnung verfügbar und gibt es besondere Vertragsbedingungen?
Fragen Sie nach Mietbeginn, allfälliger Mindestmietdauer, Kündigungsfrist und vertraglichen Kündigungsterminen.
Welche Mängel sind aktuell bekannt?
Sprechen Sie Flecken, Risse, defekte Geräte, beschädigte Böden oder andere Auffälligkeiten direkt an. Das erleichtert später eine klare Dokumentation bei der Wohnungsübergabe.
Welche Reparaturen oder Renovationen sind geplant?
Klären Sie, was vor Ihrem Einzug noch erledigt wird und ob grössere Arbeiten am Gebäude geplant sind. Bei wichtigen Zusagen sollten Sie später auf eine schriftliche Bestätigung achten.
Wie ist die Lärmsituation tagsüber, abends und am Wochenende?
Fragen Sie nach Strassenverkehr, Bahn, Gastronomie, Gewerbe, Nachbarschaft und bekannten Baustellen. Besuchen Sie die Umgebung bei ernsthaftem Interesse zusätzlich zu einer anderen Tageszeit.
Wie sind Ausrichtung, Tageslicht und Hitze im Sommer?
Fragen Sie nach Himmelsrichtung, Beschattung und Sonneneinstrahlung. Eine helle Wohnung am Besichtigungstermin kann zu anderen Tages- oder Jahreszeiten deutlich anders wirken.
Wie wird geheizt und wie werden Heizung und Warmwasser abgerechnet?
Heizsystem, Gebäudezustand und Abrechnung können die tatsächlichen Wohnkosten beeinflussen. Fragen Sie auch, ob Verbrauch individuell gemessen wird.
Welche Geräte und Einbauten gehören verbindlich zur Wohnung?
Klären Sie insbesondere Kühlschrank, Geschirrspüler, Backofen, Waschmaschine, Tumbler, Einbauschränke sowie allfällige Möbel oder andere Ausstattung.
Wie funktioniert die Waschküche?
Fragen Sie nach privater oder gemeinsamer Waschmaschine, Waschplan, Nutzungszeiten, Gebühren und der Möglichkeit, eigene Geräte anzuschliessen.
Welche Nebenräume und Gemeinschaftsflächen gehören dazu?
Prüfen Sie Keller, Estrich, Velo- und Kinderwagenraum, Lift sowie allfällige Gemeinschaftsflächen. Fragen Sie, welche Räume tatsächlich zum Mietobjekt gehören.
Sind Haustiere erlaubt oder bewilligungspflichtig?
Falls Sie bereits ein Tier haben oder eines planen, klären Sie die Regelung vor der Bewerbung. Entscheidend sind insbesondere Mietvertrag und gegebenenfalls Hausordnung.
Gibt es einen Parkplatz, Veloplatz oder eine Lademöglichkeit für Elektroautos?
Fragen Sie nach Verfügbarkeit, separatem Mietzins, Besucherparkplätzen und – falls relevant – bestehenden oder geplanten Lademöglichkeiten.
Wie läuft die Bewerbung nach der Besichtigung ab?
Klären Sie Bewerbungsfrist, vorgesehenen Kanal, benötigte Unterlagen, Kontaktperson und den ungefähren weiteren Ablauf. So können Sie bei ernsthaftem Interesse gezielt und vollständig reagieren.
Diese Dinge sollten Sie bei der Besichtigung selbst prüfen
Einige Eigenschaften lassen sich durch eine Frage nur eingeschränkt beurteilen. Nehmen Sie sich deshalb einige Minuten für einen eigenen Eindruck.
Fenster kurz öffnen und schliessen
Achten Sie auf Verkehrslärm, Zugluft, Zustand der Rahmen und darauf, wie stark sich die Geräuschkulisse bei geöffnetem Fenster verändert.
Auf Geruch und auffällige Stellen achten
Muffiger Geruch, Verfärbungen, abblätternde Farbe oder auffällige Silikonfugen können Anlass für eine Nachfrage sein.
Stauraum und Wege realistisch prüfen
Kontrollieren Sie Schränke, Keller, Veloabstellplatz, Lift, Treppenhaus und den Weg von Hauseingang bis Wohnung.
Mobilfunk und Internetbedarf klären
Prüfen Sie bei Bedarf den Mobilfunkempfang und fragen Sie nach vorhandenen Internet-, Glasfaser- oder Kabelanschlüssen.
Vier Regeln, die Sie vor dem Mietvertrag kennen sollten
1. Die Wohnung muss zum vereinbarten Gebrauch geeignet sein
Nach Art. 256 OR muss die Vermieterschaft die Mietsache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und entsprechend erhalten.
2. Nebenkosten müssen besonders vereinbart sein
Nach Art. 257a OR müssen Mieter Nebenkosten nur bezahlen, wenn diese besonders vereinbart wurden. Prüfen Sie deshalb später im Vertrag, ob die während der Besichtigung genannten Positionen korrekt aufgeführt sind.
3. Eine Barkaution ist bei Wohnräumen begrenzt
Wird eine Sicherheit in Geld oder Wertpapieren vereinbart, darf sie bei Wohnräumen höchstens drei Monatszinse betragen. Sie ist bei einer Bank auf einem Konto oder Depot zu hinterlegen, das auf den Namen der Mieterschaft lautet.
4. Mängel können mietrechtliche Folgen haben
Bei Mängeln, welche die Mieterschaft nicht selbst zu verantworten hat, bestehen je nach Situation gesetzliche Rechte. Deshalb ist es sinnvoll, sichtbare Mängel bereits vor Vertragsabschluss anzusprechen und spätestens bei der Übergabe sauber zu dokumentieren.
Wird Ihnen zugesichert, dass beispielsweise ein Boden ersetzt, ein Zimmer gestrichen oder ein Gerät ausgetauscht wird, sollte eine für Ihre Entscheidung wichtige Zusage später möglichst eindeutig und schriftlich festgehalten werden.
Nach der Besichtigung: Nicht unter Zeitdruck zahlen oder sensible Daten senden
Ein attraktives Angebot und viele weitere Interessenten können Druck erzeugen. Trotzdem sollten Sie Anbieter, Bewerbungsportal, Vertragsunterlagen und Zahlungsempfänger nachvollziehen können, bevor Sie sensible Daten oder Geld übermitteln.
Der EDÖB verlangt bei Bewerbungsdaten insbesondere Verhältnismässigkeit: Vermietende dürfen Daten erheben, die tatsächlich für eine objektive Auswahl notwendig sind. Nicht jede sensible Unterlage muss deshalb bereits während der Besichtigung abgegeben werden.
- Keine Kaution oder Reservierungszahlung allein wegen Zeitdruck überweisen.
- Keine E-Banking-Zugangsdaten, Kreditkartendaten oder ungewöhnlichen Zahlungsmittel übermitteln.
- Unbekannte Bewerbungslinks und Empfänger vor dem Hochladen von Ausweisen oder Finanzunterlagen prüfen.
- Den vorgesehenen Bewerbungsweg direkt bei der Verwaltung oder dem verifizierten Anbieter klären.
Die 15-Punkte-Checkliste für Ihre Wohnungsbesichtigung
Nettomietzins und Bruttomiete geklärt
Nebenkosten und Abrechnungsart geprüft
Mietkaution geklärt
Mietbeginn und Kündigungsbedingungen geprüft
Bekannte Mängel angesprochen
Geplante Reparaturen und Renovationen geklärt
Lärmsituation beurteilt
Licht und Ausrichtung geprüft
Heizung und Warmwasser geklärt
Geräte und Ausstattung geprüft
Waschküche geklärt
Keller und Gemeinschaftsräume gesehen
Haustierregelung geprüft
Parkplatz und Veloplatz geklärt
Bewerbungsweg und Frist notiert
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Diese Ratgeber helfen Ihnen bei den nächsten Schritten von der Besichtigung über die Bewerbung bis zum Mietvertrag.
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Alle Mietratgeber →Quellen und Datenstand
- Bundesamt für Wohnungswesen / BFS: Leerwohnungszählung 2026
- Fedlex: Schweizerisches Obligationenrecht, insbesondere Art. 256, 257a und 257e OR
- Gerichte Zürich: Mängel an der Mietsache
- EDÖB: Beschaffen von Personendaten für die Vermietung einer Wohnung
- Mieterinnen- und Mieterverband: Wohnungssuche
Rechts- und Datenstand geprüft am 4. Oktober 2026.
Häufige Fragen zur Wohnungsbesichtigung
Besonders wichtig sind Fragen zu Nettomietzins und Nebenkosten, Kaution, Mietbeginn, Kündigungsbedingungen, bekannten Mängeln, geplanten Arbeiten, Lärm, Heizung, Ausstattung, Waschküche, Nebenräumen, Haustieren, Parkplätzen und dem Bewerbungsprozess.
Bei Wohnräumen darf eine Sicherheit in Geld oder Wertpapieren höchstens drei Monatszinse betragen. Das Geld muss bei einer Bank auf einem Konto oder Depot hinterlegt werden, das auf den Namen der Mieterschaft lautet.
Ja. Fragen Sie nach Höhe, enthaltenen Positionen, Abrechnungsmodell und bei Akontozahlungen nach bisherigen Nachzahlungen. Nebenkosten sind nur geschuldet, wenn sie besonders vereinbart wurden.
Sprechen Sie sichtbare Mängel an und fragen Sie, was vor der Übergabe repariert wird. Für Ihre Entscheidung wichtige Zusagen sollten möglichst schriftlich festgehalten und bestehende Mängel spätestens bei der Übergabe dokumentiert werden.
Fragen Sie die anwesende Verwaltung, Vermieterschaft oder aktuelle Mieterschaft vorher um Erlaubnis. Persönliche Gegenstände und Personen sollten nicht ohne Zustimmung fotografiert werden.
Nein. Zahlen Sie nicht allein wegen Zeitdruck während oder vor einer überprüfbaren Besichtigung. Prüfen Sie zuerst Anbieter, Vertrag und die korrekte Form der vereinbarten Sicherheit.
Sie können die Grunddaten für eine spätere Bewerbung vorbereiten. Sensible Unterlagen sollten Sie jedoch nicht vorsorglich an unbekannte Empfänger aushändigen. Klären Sie zuerst, wie und wann die Bewerbung eingereicht werden soll.
Über die UrbanHome-Mietwohnungssuche können Sie aktuelle Mietwohnungen in der Schweiz nach Ort, Preis, Zimmerzahl und weiteren Kriterien vergleichen.
Eine gute Wohnungsbesichtigung prüft mehr als den ersten Eindruck
Grundriss, Balkon oder schöne Küche sind nur ein Teil der Entscheidung. Klären Sie bei der Besichtigung auch Bruttomiete, Nebenkosten, Kaution, Mängel, geplante Arbeiten, Lärm, Heizung, Nebenräume und Vertragsbedingungen. Wer die wichtigsten 15 Fragen vorbereitet und gleichzeitig selbst genau hinschaut, kann verschiedene Wohnungen besser vergleichen und reduziert das Risiko unangenehmer Überraschungen nach dem Einzug.
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